大型城市商業地產數量過剩

　　中國房地產報：關于很多中心城市的商業地產開發數量過剩的論調，您怎么看？目前國內東西南北中五個方位的商業格局是怎樣的？

　　廖偉陽：目前，北京、上海、廣州、深圳等一些大城市的商業地產確實存在數量過剩、商業網點建設同質化等問題。一些城市的商業網點不僅數量過剩，而且單體體量過大。出現這種現象的主要原因是，開發商存在僥幸的盲目性，對市場認識不足；政策引導不當，非專業化的商業地產商發展過快；商業社區發展與社區商業發生了變革，新型的社區商業開始分攤商業社區的各類份額。解決這一矛盾的關鍵在于進行科學合理、因地制宜的系統性規劃，而規劃則應著重于布局與功能。

　　改革開放近30年來，我國商業網點建設發展迅速，沿海城市尤為顯著。近10年來，國內東、西、南、北、中五個方位的商業網點建設和商業地產開發呈現出“陰陽不調”之勢，東部、東南部、南部的沿海城市發展較快、較豐富；東北部正在崛起，以沈陽為先；而中部（除武漢）、西部、西北部、西南部（除重慶、成都）的發展相比之下有點滯后。

　　中國房地產報：北京世紀金源MALL、東莞華南MALL以及廣州正佳廣場，這3個國內公認最大的MALL目前的經營情況都不是很樂觀，您認為這是什么原因造成的？

　　廖偉陽：所有成功的商業網點都需要時間去培育，而培育的過程需要合理的“土壤”去支撐。如今，中心城市的商業進入同質化競爭時代，3家MALL目前經營狀況不樂觀亦屬正常現象。導致這一結果的原因，一是在商業網點星羅棋布的今天，它們的體量過大，沒有超好的資源和方案；二是當今商貿流通領域分工細致，商業功能細化專業性強；三是懂得現代商業、駕御現代商業的人才缺乏；四是同質化成為惡性競爭的源泉，商業單體的綜合性成就了它們的綜合病。

　　中國房地產報：購物中心和商業街是國內商業地產的兩種主要形態，您認為未來哪一種會占據主流地位？

　　廖偉陽：對于普通購物者而言，商業街無論是現在還是未來都應占主流地位。著名的商業街內包容多個購物中心或廣場，而購物中心難包容一條著名的商業街。事實上，著名商業街都具有百年的培育史，是不可復制的，都是所在城市的“名片”，且改造、建設、經營成本比一個超大型購物中心低。商業街商鋪是符合我國傳統的購物習慣的，如今的商業街，特別是步行街區都已成亦商亦游，集購物、美食、娛樂、休閑于一體。購物中心雖也有精彩，但多數是有“形”無“神